2025 年 5 月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》，標志著我國城市發(fā)展從 “增量擴張” 全面轉(zhuǎn)向 “存量提質(zhì)” 的關(guān)鍵階段正式開啟。這份頂層設(shè)計文件不僅明確了到 2030 年的核心目標，更以 8 大重點任務(wù)、6 大支撐保障構(gòu)建起完整政策框架，預(yù)計將撬動 “十五五” 期間 20 萬億元級投資規(guī)模，為城市高質(zhì)量發(fā)展注入強勁動力。
城市更新不是簡單的 “拆建替換”，而是以人民為中心的系統(tǒng)性升級。新政明確了 6 大核心原則，劃定行業(yè)發(fā)展底線：
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堅持人民至上，聚焦 “好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)” 建設(shè)，讓更新成果惠及全體市民；
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秉持系統(tǒng)觀念，樹立全周期管理意識，提升城市系統(tǒng)性、整體性、協(xié)調(diào)性；
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強化規(guī)劃引領(lǐng)，以國土空間規(guī)劃為基礎(chǔ)，構(gòu)建多層級規(guī)劃實施體系；
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統(tǒng)籌發(fā)展安全，全面提高城市韌性，防范化解運行風險；
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堅守保護底線，落實 “老城不能再拆” 要求，實現(xiàn)文化遺產(chǎn)應(yīng)保盡保、以用促保；
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立足實事求是，因地制宜推進，堅決杜絕勞民傷財?shù)?“面子工程”“形象工程”。
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到 2030 年，城市更新行動將取得重要進展：
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體制機制不斷完善，城市開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型初見成效；
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安全發(fā)展基礎(chǔ)更加牢固，人居環(huán)境明顯改善，公共服務(wù)效能持續(xù)提升；
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經(jīng)濟業(yè)態(tài)更加豐富，文化遺產(chǎn)得到有效保護，城市風貌特色充分彰顯；
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最終實現(xiàn)城市成為人民群眾高品質(zhì)生活空間的核心目標。
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新政從建筑、社區(qū)、街區(qū)、功能、設(shè)施、生態(tài)、文化七大維度，部署了 8 項重點任務(wù)，每項任務(wù)都暗藏明確的行業(yè)機遇：
加快 D 級危房拆除改造，推進 C 級危房和非成套住房加固改建，分類開展城鎮(zhèn)房屋抗震加固。持續(xù)推進建筑節(jié)能改造，鼓勵存量房屋功能轉(zhuǎn)換和混合利用，規(guī)范土地用途合理轉(zhuǎn)換，嚴禁借危房改造名義破壞歷史建筑。
聚焦老化管線更新、電梯加裝、停車充電設(shè)施完善等民生需求，消除安全隱患。同步增設(shè)助餐、家政等公共服務(wù)，建立長效管理機制，引導(dǎo)居民參與監(jiān)督，兼顧文化遺產(chǎn)保護與居住品質(zhì)提升。
完善基本公共服務(wù)、便民商業(yè)設(shè)施和公共活動場地，推進嵌入式服務(wù)設(shè)施建設(shè)。補齊 “一老一小” 服務(wù)短板，引導(dǎo)居民、設(shè)計師共同參與，打造安全健康、設(shè)施完善的完整社區(qū)。
推行 “一村一策”“一屋一策”，對老舊街區(qū)、廠區(qū)、城中村實施分類改造。老舊街區(qū)側(cè)重業(yè)態(tài)升級與文旅融合，老舊廠區(qū)強化工業(yè)遺產(chǎn)活化利用，城中村以消除安全隱患、改善居住環(huán)境為核心，不搞 “一刀切” 拆除。
優(yōu)先補齊民生領(lǐng)域公共服務(wù)短板，推進 “平急兩用” 設(shè)施建設(shè)，完善醫(yī)療應(yīng)急體系。加大適老化、適兒化改造力度，增加普惠托育和養(yǎng)老服務(wù)供給，優(yōu)化全民健身與公共文化空間布局。
全面排查基礎(chǔ)設(shè)施風險隱患，加快地下管網(wǎng)改造和綜合管廊建設(shè)，完善供排水、污水處理、防洪排澇體系。推進新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，深化 BIM 技術(shù)應(yīng)用，實施城市基礎(chǔ)設(shè)施生命線安全工程。
推進山水城一體修復(fù)，加快受損山體、沉陷區(qū)治理，鞏固黑臭水體治理成效。建設(shè)海綿城市，增加口袋公園、社區(qū)綠地，推動公園綠地開放共享，提升城市生物多樣性。
開展文化遺產(chǎn)資源調(diào)查，劃定最嚴格保護范圍，建立 “先調(diào)查后建設(shè)”“先考古后出讓” 機制。禁止拆真建假，推進歷史建筑修繕和活化利用，保護傳統(tǒng)地名，嚴控超大體量建筑建設(shè)。
為確保任務(wù)落地，新政推出 6 大支撐保障政策，破解行業(yè)痛點：
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健全實施機制：建立 “城市體檢 - 專項規(guī)劃 - 片區(qū)策劃 - 項目實施” 全流程體系，強化城市設(shè)計引導(dǎo)；
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優(yōu)化用地政策：推動土地混合利用和用途轉(zhuǎn)換，盤活存量低效用地，支持建設(shè)保障性住房和公共設(shè)施；
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強化安全管理：建立房屋全生命周期安全管理制度，完善維修資金使用機制；
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多元投融資：中央預(yù)算內(nèi)投資、超長期特別國債、地方專項債協(xié)同發(fā)力，鼓勵金融機構(gòu)信貸支持，支持 REITs、資產(chǎn)證券化等市場化融資；
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創(chuàng)新參與模式：構(gòu)建政府引導(dǎo)、市場運作、公眾參與的可持續(xù)模式，鼓勵產(chǎn)權(quán)人自主更新，吸引社會資本參與；
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完善法規(guī)標準：加快城市更新立法，修訂消防、配套設(shè)施等技術(shù)標準，推動科技創(chuàng)新與成果轉(zhuǎn)化。
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此次新政的出臺，意味著城市更新已進入規(guī)范化、系統(tǒng)化推進階段。對于行業(yè)而言，既要聚焦民生需求和安全底線，也要把握綠色低碳、智慧化、文化活化等趨勢；對于企業(yè)來說，國企央企的 “投建運管” 一體化模式與民企的專業(yè)化服務(wù)將形成互補，科技賦能、存量盤活、民生導(dǎo)向成為核心競爭力。
隨著 200 億元中央財政專項資金、超長期特別國債等資金渠道陸續(xù)落地，20 個示范城市率先啟動試點，城市更新正成為未來 5 年確定性最強的投資風口。無論是建筑改造、設(shè)施建設(shè)，還是社區(qū)運營、文化活化，都將迎來廣闊市場空間。
